Daň z prodeje nemovitosti? Které daně a poplatky zaplatí prodávající?

Začali jste přemýšlet nad prodejem nemovitosti nebo už jste dokonce našli kupce, ale teď nevíte, jaké pro vás může mít prodej další dopady? V tomto článku se každý prodávající dočte, jaké další poplatky a daně může očekávat.

Daň z prodeje nebo převodu nemovitosti neexistuje.

Přestože již dlouhá léta žádná daň s názvem „daň z prodeje nemovitosti“ neexistuje, stále se jí spousta prodávajících obává. Je dnes často zaměňována s daní z nabytí nemovitosti, kterou od roku 2016 ze zákona vždy platí strana kupující a to ve výši 4% z kupní ceny. Aktuálně se dokonce v poslanecké sněmovně jedná i o jejím zrušení.
Avšak pozor, ještě není vše vyhráno. Prodej nemovitosti provází i jiná daň a je možné, že se vás jako prodávajícího dotkne. Jedná se o daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Daň z příjmu při prodeji

Základní pravidlo daně z příjmu je logické – prodejem nemovitosti vám musel vzniknout nějaký příjem. Znamená to, že pokud jste koupili nemovitost za určitou cenu a prodali ji za cenu vyšší, z daného rozdílu ceny odvádíte daň ve výši 15%.  Nicméně se nemusíte obávat, že z prodeje chalupy po babičce, jejíž pořizovací hodnota byla 20 000 Kčs, budete odvádět nějakou daň. Tu odvádíte pouze v případě, že:

  •  Danou nemovitost vlastníte po dobu kratší 5 let (momentálně vláda projednává zvýšení této lhůty na 10 let)

Nebo

  • Daná nemovitost prokazatelně slouží jako vaše bydliště po dobu minimálně 2 let. Není nutné mít zde uvedené trvalé bydliště, jste-li schopni prokázat tuto skutečnost jinak (faktury za energie, svědectví sousedů, aj.)

Nebo

  • Utržený příjem použijete na řešení bytových potřeb (například koupi jiné nemovitosti nebo rekonstrukci nějaké stávající)

Pozor – V případě, že prodáváte čerstvě zděděnou nemovitost, je nutné, aby výše uvedené podmínky splňoval již zůstavitel před svou smrtí.

Jaké další poplatky vás čekají?

Prodej nemovitost je pochopitelně finančně náročný krok, ať už využijete profesionálních služeb, nebo zkoušíte štěstí na vlastní pěst. Toto je seznam nejnutnějších nákladů, které jsou s prodejem spojené.

Odhad tržní ceny – V první řadě je třeba nezaměňovat znalecký posudek a odhad tržní ceny nemovitosti, jelikož jsou to dvě odlišné věci. Tržní odhad, na rozdíl od znaleckého, započítává do ceny další proměnné, které na ni mají obrovský vliv. Jedná se především o lokalitu, kupní sílu v regionu, aktuální nabídku a poptávku v dané lokalitě a další faktory. Tržní odhad nemovitosti si nechte zpracovat při prodeji jako první krok, jelikož špatné nastavená cena je to nejhorší, co pro sebe můžete udělat. Sami byste se divili, jak vysoké procento lidí prodá svoji nemovitost o stovky tisíc pod cenou, aniž by to tušili (a přitom si libují, že ušetřili za provizi). Pokud prodáváte nemovitost ve Východních Čechách, můžete využít mojí aktuální akce na zpracování tržního odhadu ZDARMA.

Inzerce – za předpokladu, že ještě nemáte zájemce o svoji nemovitost, pravděpodobně budete nemovitost inzerovat. Pamatujte, že čím více lidí se o vaší nabídce dozví, tím více bude zájemců a tím silnější vaše pozice pro získání maximální částky za svoji nemovitost. Nejlépe využít všechny dostupné inzertní servery a služby někoho zkušeného v digitální reklamě. Tato položka je nákladná, ale ve finále vám ušetří spoustu peněz.

Smluvní dokumentace – Dalším velkým nákladem pro vás pravděpodobně bude smluvní dokumentace nutná k prodeji. Někteří lidé oponují tím, že vzor kupní smlouvy na nemovitost snadno stáhnete z internetu. Ano, to je pravda, nicméně využití podobných smluv můžete hořce litovat, až vás strana kupující bude žalovat za nedodržení podmínek, nepředání povinných dokumentů nebo zatajení skrytých vad, na což má ze zákona až 5 let od převodu nemovitosti. Smluvní dokumentace má určité náležitosti a body, které je třeba dodržet, abyste byli jejím obsahem chráněni. Musí obnášet všechny kroky převodu, musí být vyvážená a jasně definovat všechna práva i povinnosti obou stran, stejně tak jako smluvní pokuty za jejich případné nedodržení. V případech kdy nelze obchod realizovat hned je nevyhnutelná také smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo alespoň rezervační smlouva, jejíž náležitosti musí být také dodrženy, aby byla právně platná a „neprůstřelná“.

Povinné dokumenty – Zákon ukládá prodávajícímu povinnost předat straně kupující určité dokumenty, kterými však 80% prodejců nedisponuje. Stavební dokumentace nebo pasport stavby, energetický štítek, doklady o kontrole komína a revize kotle. To jsou pouze některé z povinných dokumentů, jejichž vypracování stojí stovky až tisíce korun. Jejich nezajištěním se prodávající vystavuje až stotisícové pokutě.

Advokátní nebo notářská úschova peněz – Aby mohl obchod proběhnout „z ruky do ruky“, pravděpodobně využijete advokátní nebo notářskou úschovu peněz. Ta, pochopitelně, také není zadarmo. Bez ní se vystavujete riziku, že provedete převod nemovitosti, aniž byste za ni dostali zaplaceno.

Poplatky na katastrálním úřadě – Samozřejmě, pro převod nemovitosti je nutné zaplatit katastrálnímu úřadu poplatek za podání návrhu na vklad ve výši 2000,- Kč. V případě, že prodáváte nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem, tento poplatek zaplatíte ještě jednou a to za vložení kvitance vaší zástavy.

Výmaz věcného břemene – Máte-li nemovitost zatíženou například věcným břemenem užívání, kupující po vás bude s hodně vysokou pravděpodobností požadovat jeho výmaz. Opět se tak setkáváme s poplatkem 2000,- Kč za podání návrhu na vklad. Případný výmaz věcného břemene doporučuji konzultovat s odborníkem.

Právní servis – Některé případy proběhnou relativně v poklidu, jiné naopak. Je vysoce pravděpodobné, že ale budete potřebovat konzultace od člověka s právním vzděláním, případně upravovat dle požadavků smluvní dokumentaci. Nemáte-li v rodině advokáta, takové služby vás mohou přijít rovněž na tisíce až desetitisíce korun.

Váš vlastní čas – jediná ze zmíněných položek, která má nevyčíslitelnou hodnotu. Až ve chvíli, kdy člověk reálně okusí proces prodeje nemovitosti, pochopí, že je časově velice nákladný a často značně stresující. Z toho důvodu je vždy dobré mít na své straně někoho, kdo této problematice rozumí a má čas zajišťovat vše výše zmíněné za vás.

Chcete-li, rád s vámi nezávazně zkonzultuji prodej vaší nemovitosti a možnosti, kterými se vydat.

Formulář pro nezávaznou konzultaci prodeje nemovitosti:

Bc. Jan Vacek

Realitní specialista
Svoji dráhu v realitní kanceláři jsem započal v roce 2016. Od té doby jsem desítkám klientů pomohl najít nový domov, nebo naopak prodat ten předchozí. Mimo jiné se vydatně věnuji pokrokovým metodám v online marketingu, které denně využívám s cílem propagace nemovitostí svých klientů a tím i jejich úspěšným prodejem za co nejvyšší cenu. Mám rád práci, za kterou je vidět výsledek. Proto dělám, co dělám, jelikož nejlepší výsledek práce, jaký jsem kdy zažil, je výhodně prodaná nemovitost a spokojení klienti na obou stranách.
Komentáře

Přidat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.